Статьи

Растрата средств дольщиков

Министерство строительства и ЖКХ РФ намерено ужесточить требования к выдаче разрешений на продление строительства домов дольщиков. Планируется ужесточить требования к продлению разрешений, а все дольщики должны быть застрахованы. Власти РФ планируют к 2020 году перейти к новой системе долевого строительства жилья. Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил создать при Минстрое РФ рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства. Было признано, что граждане не застрахованы от внезапной остановки строительства подрядчиком, использования им неправильной финансовой модели, а также банкротства застройщика или вывода денежных средств.

Кроме того готовится поправка в закон о долевом строительстве, касающаяся нецелевого использования застройщиками средств, полученных у дольщиков. Для изменения этой ситуации предложено внедрить новый механизм, при котором средства граждан будут размещаться в банках и использоваться застройщиками на целевые расходы под контролем банков. Одной из главных задач, которую поставил перед рабочей группой первый вице-премьер Игорь Шувалов, является ликвидация мошеннических и серых схем в договорах долевого участия. Таким образом, предполагается альтернативная схема, при которой банк сопровождает сделку, в которой участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель.

Экономический кризис вызвал проблемы не только у небольших строительных компаний, но и у застройщиков-гигантов. 4 сентября в Москве прошел крупный митинг пострадавших дольщиков «СУ-155». Эта крупная строительная компания работала по всей России и практически везде стройки остановлены. Пострадало более 100 тыс. человек.

Депутат Госдумы Вадим Соловьев готовит проект закона о внесении изменений в Уголовный кодекс РФ. В настоящее время застройщики используют средства новых дольщиков для достройки старых объектов. При этом новые дома, за которые заплатили новые клиенты, не строятся. Получается финансовая пирамида и при изменении спроса на рынке стройки останавливаются, а люди остаются и без денег и без квартир. Чтобы исключить подобные случаи, законодатель предлагает ввести новую ч. 5 ст. 160 «Присвоение или растрата» УК РФ, которая будет наказывать за растрату средств дольщиков. В качестве наказания предлагается лишение свободы сроком до 9 лет с конфискацией имущества. Конфискованное имущество можно будет использовать для возмещения ущерба пострадавшим дольщикам.

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Финансовая пирамида

Организаторы финансовой пирамиды скрывают от потенциальных вкладчиков источник выплачиваемого им дохода, либо имитируют прибыль от якобы высокодоходного бизнеса. От потенциальных вкладчиков также скрывают, что на определенном этапе компания может прекратить выплату дохода по взносам. Обычно действия создателей пирамид квалифицируются как мошенничество.

В настоящее время предлагается ввести новую статью в Уголовный кодекс « Незаконная деятельность по привлечению денежных средств». Организаторам и участникам пирамиды, которые привлекли в нее более 1,5 млн. руб. грозит до 7 лет лишения свободы со штрафом до 1 млн. руб. Для участников пирамиды, привлекших в нее менее 1,5 млн. руб., административная ответственность в виде штрафа до 15 тыс. руб.

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Требование признать заем недействительным, можно расценить как злоупотребление правом

Между кооперативом и В. был заключен договор займа с уплатой за пользование суммой займа процентов. Передав сумму займа наличными, истец свои обязательства по договору займа выполнил полностью. Ответчик кредит не возвращает. Кооператив просил суд взыскать с В. сумму основного долга по договору займа, проценты за пользование займом, штраф, судебные издержки, а также обратить взыскание на предмет залога. Ответчик В., не согласившись с заявленными требованиями, предъявила встречный иск о признании договора займа , заключенного между ней и кооперативом, недействительным, взыскании с кооператива в ее пользу выплаченных по договору займа денежных средств, признании договора ипотеки исполненным, мотивируя свои требования тем, что указанный договор займа противоречит требованиям закона «О кредитной кооперации».

Поведение ответчицы, подписавшей договор займа как член кооператива, получившей денежные средства по этому договору, а затем в течение года выплачивающей проценты за пользование займом и частично погасившей основной долг, давало основания истцу полагаться на действительность сделки. В связи с этим заявленное ответчицей требование о недействительности сделки после предъявления к ней иска о взыскании задолженности по договору займа должно быть оценено судом на предмет злоупотребления правом на признание сделки недействительной.

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Перечисление денег без договора

Приходные кассовые ордера подтверждают перечисление денежной суммы, но не являются договором займа с правами и обязанностями, вытекающими из него. Перечисление денежных средств банковским переводом, без указания назначения платежа в виде займа, в отсутствие договора займа в требуемой форме, а равно расписки ответчика, подтверждающей условия займа, не свидетельствует о возникновении заемных правоотношений. Если истец не имел намерения безвозмездно передать ответчику денежные средства и не оказывал ему благотворительной помощи, то суд должен применить нормы о неосновательном обогащении.

Право на взыскание неосновательного обогащения имеет только то лицо, за счет которого ответчик приобрел имущество без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Регистрация общего имущества

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В этой связи право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона. Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается, и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации, а также при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в ЕГРП.

Выдача отдельных свидетельств о государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отдельных выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, действующим законодательством не предусмотрена.

На основании норм гражданского и жилищного законодательства многоквартирный дом в целом не является объектом гражданских прав, т.е. объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат права на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме.

Закон о кадастре допускает одновременное наличие в государственном кадастре недвижимости сведений и о многоквартирном доме и о помещениях, в нем расположенных.

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.

Орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Перепланировкой является изменение его конфигурации,

Оба этих действия требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, поэтажный план с экспликацией, выписку из технического паспорта на здание (строение). Они производятся после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

При переустройстве возможны:

— установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,

— перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов,

— устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, — прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

При перепланировке возможны:

— перенос и разборка перегородок,

— перенос и устройство дверных проемов,

— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,

— устройство дополнительных кухонь и санузлов,

— расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,

— ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,

— устройство или переоборудование существующих тамбуров.

По эскизу производятся:

— разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)

— устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

— заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах

— устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия

— замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию)

— демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации

По проекту производятся:

— устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали

— устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали)

— устройство внутренних лестниц

— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен

— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).

— замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения)

— устройство туалетов, ванных комнат, кухонь

— перестановка нагревательных(отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы)

— установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов — замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления)

— изменение формы оконных и наружных дверных проемов

— ликвидация оконных и наружных дверных проемов

— устройство оконных и наружных дверных проемов

— ликвидация балконов, тамбуров, козырьков

— изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков

— остекление лоджий и балконов

— установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.)

По проекту и при наличии разрешения Москомархитектуры производится объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

Прием обращений о выдаче разрешений на переустройство помещений в жилых домах осуществляется службой «одного окна» Мосжилинспекции. Выдаваемое заявителю разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме оформляется распоряжением Мосжилинспекции. Одновременно заявителю (подрядной организации) выдается журнал производства ремонтно-строительных работ по форме, установленной Мосжилинспекцией. При невозможности выдачи разрешения заявителю направляется письменный мотивированный отказ. разрешение или отказ выдаются в срок не более двадцати рабочих дней от даты регистрации Заявки. Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после оформления разрешения на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ информирует управляющего жилым домом о принятом решении.

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Когда жилье становится непригодным для проживания

Оценка и обследование помещения в целях признания его непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

— ухудшения в связи с физическим износом здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

— изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, являются непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Непригодными для проживания являются жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим превышающие допустимые величины напряженности электрического поля и индукции магнитного поля

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, признаются непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, являются непригодными для проживания.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

— отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

— отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.

Жилые помещения в городе Москве должны иметь все виды удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка.

Определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения является компетенцией органа местного самоуправления. Решение органа местного самоуправления об определении срока сноса дома и срока отселения физических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может быть оспорено гражданами в суде.

Адвокат Лисаев Олег Иванович

Что такое жилое помещение

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, а с 1 января 2016 года требованиям по его приспособлению для потребностей инвалидов. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

— жилой дом, часть жилого дома;

— квартира, часть квартиры;

— комната.

Жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также правил пользования жилыми помещениями.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.) должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Если при рассмотрении дела в суде будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного

жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых.

Граждане вправе оспорить в суде бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решений, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Заключение строительно-технической экспертизы будет являться одним из доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Адвокат Лисаев Олег Иванович